reits的未来发展趋势分析，新发行的reits价格预测

金融界5月6日消息国内首家REITs指数综合分析平台REITs指数发布的最新研究报告指出，由于市场无风险利率继续下探，导致投资者对二级市场最低收益率预期向下调整，反而有利于二级市场形成对REITs价格的支撑。这对于正处于价格下跌周期的REITs市场来说意味着价格有望筑底回升。

无风险利率是指将资金投资于某一项没有任何风险的投资对象而能得到的利息率，是其他一切利率和资产价格的基础。二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。

数据显示，2022年1月以来，1年期和10年期国债收益率曲线整体波动幅度合理，但1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线从今年3月中旬开始，呈现出明显的下降趋势，因此显示出投资机构对于二级市场最低收益率预期值向下。

公募REITs是中国资本市场上新兴的一种投资品种，其收益与风险的特征使其兼具股债属性，是独立于股、债、商品以外的第四类资产配置，其市场价格走势与现时分红收益、可供分配金额预期变化等八大因素相关，其中之一就是市场无风险利率，即当市场无风险利率下行时，在其他因素不变的情况下，REITs市场价格往往将走势相反。

REITs指数的报告分析指出，由于当前市场投资机构普遍形成最低收益率下降的预期，且REITs的年度分红金额预期不下降，在这样的情况下下，就会在二级市场上形成REITs价格的支撑效应，即价格上涨预期。

数据显示，4月25-29日，A股市场的12只公募REITs，除去刚刚上市的华夏交建之外，其他11只基金都呈现下跌，其中跌幅最大的是盐田港REITs，周跌幅达到-4.21％，该REITs在当周内单日最大涨跌幅度达到-4.46％，其单日涨跌幅度位于首位。唯一上涨的是刚刚上市的华夏交建REITs（4.16％），跌幅最小的是广州广河REITs（-0.75％）。上周REITs成交总金额为16.61亿元，较前一周大幅提高，同时日均换手率方面，也呈现出了较活跃的交投趋势。

影响二级市场REITs价格波动的八大因素

制表：金融界上市公司研究院；数据来源：REITs指数、REITs课题组

本文源自金融界