中信证券地产首席：房地产市场有望在下半年迎来复苏

 去年11月左右开始，房地产相关的政策开始逐渐缓和，一些城市开始放开限购，降低首付比例。政策底的出现使得房地产板块出现整体性上涨。公募基金中，今年表现最好的主动权益基金今年以来收益率达到30%，也是因为重仓了房地产股。

　　不过下一步地产股的走势还是有分歧的，美国处在加息周期，对于我国进一步降息有很大掣肘。4月份LPR未下调，也让市场对于政策是否进一步宽松缺乏信心，导致地产股最近也有小幅调整。

　　就房地产行业的政策变化、基本面以及股市表现等热点问题，虎嗅妙投日前与中信证券房地产行业首席分析师陈聪进行了深入交流。陈聪曾于戴德梁行从事物业整栋收购，2007年初进入中信证券研究部，多次获得亚洲货币、新财富、机构投资者等境内外最佳分析师房地产业前三名，目前任中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师、研究部执行总经理。

　　在陈聪看来，房地产股的运行，主要还是和政策预期相关，而不是和基本面相关。房地产行业在政策相对宽松的阶段，往往都会存在超额收益。目前来看政策宽松至少会贯穿2022年上半年，甚至有可能也会出现在下半年。因此，整体来看房地产开发行业还是比较乐观的，是能够持续跑赢大盘的。

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　　以下是陈聪在交流中的重要观点与实录：

　　◆ 在“房租不炒”的背景下，核心城市房价本身没有太大的上升空间。因此，整个政策也是在追求一个恰到好处的结果，更何况其中最重要的一个政策就是利率，而目前货币政策本身也有掣肘的因素，在美联储加息的背景下，很难出现按揭贷款利率、基准利率大幅下降。

　　◆ 从历史来看，房地产股表现更多的跟政策周期相关。在低点，负面的基本面不会构成对股价的太大影响，在高点，正面的基本面不会对股价有太好的影响。

　　◆ 任何行业不可能只有规模因素，没有反规模的因素。规模因素包括：大公司融资成本低，集采成本低，能够拥有比较完整的培训体系等。而反规模因素包括，大公司的管理成本更高，区域出现问题的风险更大。这两个因素是同时存在的，并会在某一时刻达到平衡，而这个平衡就是目前市占率所处的位置，而不会无限制地向大公司集中。

　　房地产板块走势主要由政策预期决定

　　妙投：从今年政策面与基本面走势看，您对今年房地产板块走势有哪些基本判断?

　　陈聪：对于房地产开发行业，我们还是持乐观态度。从历史上来看，房地产股的运行，主要还是和政策预期相关，而不是和基本面相关。房地产行业在政策相对宽松的阶段，往往都会存在超额收益。在政策宽松阶段，大家会对基本面存在一些质疑，但这个结论不会发生根本变化。

　　2022年上半年也非常典型，按揭贷款利率下调，各地出台了一些支持需求、优化供给的政策，我们认为该阶段至少会贯穿2022年上半年，甚至有可能也会出现在下半年。因此，整体来看房地产开发行业还是比较乐观的，是能够持续跑赢大盘的。

　　妙投：下一步市场走势的空间，是不是更多由政策放宽的空间来决定?

　　陈聪：可以这么说，但反过来，政策也是由于市场所面临的问题决定的，目前房地产政策相对宽松，也是因为遇到了土地收入不足，开发投资乏力，房价结构性下降等问题。因此，我们对政策本身的持续性是有信心的，政策调整并不是简单的自上而下，也是自下而上决定的。

　　妙投：前几轮房地产政策的宽松程度是不同的，这一轮放松主要体现在地方上对于限购、首付比例的调整，中央层面还没有进一步的动作。今年您觉得会宽松到什么程度?

　　陈聪：要承认房地产市场的周期阶段，与10年前的情况已经不一样了，目前人均住房面积、房屋保有量，都处在一个相对不低的位置。

　　在“房租不炒”的背景下，我们认为核心城市的房价本身没有太大的上升空间。因此，整个政策也是在追求一个恰到好处的结果，更何况其中最重要的一个政策就是利率，而目前货币政策本身也有掣肘的因素，在美联储加息的背景下，很难出现按揭贷款利率、基准利率大幅下降。